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楼市降温部分业主逆势抬价 专家:需理性报价

发布日期:2016/11/24  查看次数:5538 来源:北京晚报  作者:

 
 
 
   经历了一段时间的房源“自查”后,二手房市场又开始陆续放出新房源。然而,似乎不是所有的卖家都遵循着“市场冷淡收着点卖”的想法。记者发现,面临着下行的楼市,部分业主的挂牌卖价比一个多月前还高。

  楼市广告再现朋友圈

  “第一场雪,好房也来了。”前天傍晚,翻着手机里的朋友圈,一条房源广告突然跳到吴小姐的眼中。印象中,她已经有一个月没有看到房子的消息了。

  作为潜在买房人的吴小姐,多年前和这位经纪人打过几次交道,便互相加了微信好友。虽然平时不交流,但吴小姐也会看看经纪人发的房源广告,借机了解下市场行情。“比如,行情特火的时候,经纪人的朋友圈就淡点;楼市差的时候,朋友圈也热闹点,用的字眼都是‘机不可失’一类。”

  直到一个月前,一夜之间,这位“好友”撤掉了所有的房源广告,偶尔发几条,也都是“心灵鸡汤”类的转发。然而,昨天,在接连发了两条“心灵鸡汤”后,经纪人再度切换模式,又变回了房源广告。

  “而且,房源报价比过去还贵。”吴小姐带着不可思议的神情告诉记者,她所住的小区,10月启动楼市调控时,二手房的挂牌报价最贵也就在5.5万元/平方米,可昨天看到的被推荐的这套,65平方米,报价400万元,单价已超过6万元/平方米。“能被推荐的,显然不能是最贵的,这价格怎么越走越高?”

    报价高的房源难出手

  和部分二手房房源报价走高的情况相反的是,11月二手房市场的报价,成交量正在经历着下行态势。

  根据中介机构依据北京市住建委统计来的数据,以上周为例,本市二手住宅共网签了4376套,环比下降3.4%。这已经是连续4周保持成交量下降的态势。从单日网签量计算,进入11月份以后,工作日的单日二手房网签量始终保持在1000套以下。

  调控之下的低迷期,观望是很多买家的共同心态,也因此,对于这些报价极高的房源,即便是双朝南的稀缺好户型,买家的看房热情也不高。“像这套报价7万元/平方米的三居室,毫不夸张地说,就算我巧舌如簧,也知道肯定没人会买,我自己听着都觉得贵。”潘家园的经纪人告诉记者,在目前的楼市环境下,报价越高的房源,出手的难度也越大,因为买家买房的第一个比较,就是某套房的报价在整个小区中算是低的还是高的。“当然,有的业主心里也明白这个道理,所以在报价的时候就会说,真心想买的话,价格可商量。”

  “跟涨不跟跌,在每一轮调控周期中都会出现。”这位经纪人补充道。

  楼市调控下投机行不通

  楼市走低,部分二手房业主的报价却走高,这种看似矛盾的情况出现的原因是什么?北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者,偏高的报价中,不排除有一部分业主并不诚心想出手,借着报高价而不卖房。另外,部分业主的报价调高,也可能和正在执行的房源核查有关系,业主担心挂牌阶段将价格报低了,未来卖房时不能再调整反而吃亏,所以索性报高一点,也给降价留下余地。

  “从目前的市场情况看,经过调控,楼市的热度已经下来了。”张大伟分析,不论是从新房和二手房市场的成交数据、中介公司的代理销售业绩,还是土地市场的高价地的数量来看,10月的调控加码后,一、二线城市的楼市正在迅速降温,非理性情绪也在淡化。

  调控对于非理性情绪的遏制,也得到了开发商的共识。在刚举办的秋季产品发布会上,万科集团副总裁、北京万科总经理刘肖在谈到调控后的楼市时就表示,调控的实施再次告诉开发商,不应该通过投机投资或房地产短暂繁荣来获取企业成长,调控也促使房地产思索回归客户本原,将更多精力放到产品细节和购房人的舒适体验上。“这次北京的楼市调控,是一场非常及时的调控。”

  存在泡沫城市房价有望降温

  一直以来,由于具有资产投资升值的金融属性,住宅从来不被视为普通的经济商品。而对于北上广一线城市的住宅市场,包括经济学家在内的普遍观点都认为,其间是存在一定泡沫的。问题是,泡沫究竟有多大?

  易居研究院日前发布的一份《房价泡沫研究报告》提出,2016年前三季度,全国商品住宅房价收入比为7.6,与2015年的7.2相比,上升明显。从房价收入比的绝对水平看,已经略微高出6-7的合理区间。“房价收入比的上行主要是受2016年春节过后,伴随着各项去库存政策和货币宽松政策的支持,一线城市、重点二线城市和部分三线城市楼市迅速回暖,导致房价明显攀升,与此同时,居民收入增幅却远小于房价增幅的影响。”报告提出,在某种程度上,高房价也与2016年国庆期间多地出台限购限贷等房地产调控政策有一定相关性。

  具体到各个城市,报告结果显示,参与调查的全国45个大中城市和热点城市,房价收入比呈现东、中、西梯度递减的态势,且相差幅度较大;一线城市和东部沿海城市,明显整体高于内陆其他城市,深圳、上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位,房价收入比均超过14。

  依据房价收入比和住房价格指数,易居研究院在报告最后提出,包括深圳、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州和苏州在内的8个城市,2016年前三季度的泡沫水平已超过50个百分点,可定义为暂时出现泡沫。

  “但是我们认为在未来一年,由于承载了过大的上涨压力,泡沫程度较大的地区,调控性质的政策将持续执行,因此市场成交量也将进一步回落,房价会出现环比零增长甚至负增长的情况。”

  房价有可能降温的结论,也得到了张大伟的认同。“楼市成交下降期,买家也会持续处于观望状态。所以,我也建议真心持房待售的业主,理性报价,不要盲目抬价。”张大伟表示。(记者 赵莹莹)

  新上房源部分报价走高

  在朋友圈不发房源广告的“默契”,似乎正在慢慢褪去。昨天,在几位经纪人的朋友圈中,记者都看到了对二手房源的推荐广告。不过,在用语上,显然比过去要含蓄谨慎,“最佳”、“最好”、“史上最低价”、“独家好房”一类的字眼都未曾出现,多是关于位置、价格和户型面积的简单介绍。

  在几家中介的官方网站上,记者也看到,一段时间房源下架的“自查”整理和核验后,登记过的新房源也开始陆续上线,很多小区的待售房源数,也由一个月前的个位数重新回到了两位数。而在这些标着“新上”、“房主自荐”的房源中,记者确也发现,就如吴小姐在朋友圈中看到的那套,有部分房源的报价在重新上架后甚至比一个月之前还贵出一小截。

  比如,东三环的潘家园东里小区,三居室的挂牌报价最高的已突破7万元/平方米;东五环的奥林匹克花园小区,新上的一套三居室,挂牌报价已接近9.5万元/平方米;位于双井的经适房小区百环家园,标着“新上”的一套三居室,挂牌报价为850万元,折合单价6万元/平方米;西三旗的新康园小区,一套房主自荐的大户型,业主所报单价已接近6万元/平方米。从报价上看,无一例外,每一套房源都比10月调控之初要高。

  “因为看到别的邻居报价都贵了,业主觉得卖我的房子便宜了。”昨天,一位买家告诉记者,他刚买下的一套二手房,业主抱怨卖低了,要求买家承担几年的小区物业费,以弥补自己的“损失”。

 
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