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多头管理之乱:数百亿房屋“养老钱”沉睡

发布日期:2014/2/7  查看次数:1604 来源:新华网  作者:

 
 
 

  新华网北京2月7日电(“新华视点”记者)“三四百亿元的维修基金,使用比例极低,这问题真该好好关注!”北京市政协委员、金隅集团董事长蒋卫平表示。

  维修基金,也就是房屋的“养老钱”和“治病钱”,全名住宅专项维修资金或公共维修基金。当楼房顶层漏水、电梯年久失修时,想使用这笔钱却异常困难,甚至有物业公司派专人跑了三年也没闹明白“公维”基金存哪儿了……专项维修资金使用难,正成为困扰难题。

  支付难:鉴定排半年,“一圈”走下来一年多

  本是购房时居民上交的一笔钱,却在使用时困难重重。早在2011年初的年检中,北京泰华滨河苑小区的7部电梯因急需大修而被要求停梯,可是这些电梯又带病运行两年。

  按照规定,对电梯的大修及更换可以使用专项维修资金,但需经“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主,以及占总人数三分之二以上的业主”都签字同意,再经过有关部门审批才能拨付使用。

  北京物业管理行业协会秘书长宋宝程说:“很多小区没有业委会,加上有些业主对物业公司不信任,想完成‘双三分之二’签字难!”

  即便是成立了业委会,“公维”基金的使用依然遭遇“审批难”。

  北京金港国际小区业委会提供的使用“公维”基金大修电梯的审批流程显示,在三分之二业主同意的基本条件后,还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等九个步骤,才能真正使用上这笔钱。

  北京金港国际小区业委会主任于志红说,“光鉴定就要排队半年,一圈走下来就得一年多。之前做的预算到批下来时,物价、人工费都涨了,根本不够用。”

  蒋卫平称,这个问题涉及千家万户,但由于前置条件过多导致基金简直无法使用,而且负责审批的人少根本顾不上。

  北京大学行政管理系主任萧鸣政说,政府的出发点是为老百姓做件好事,但最终结果就好像大家印象中的保险公司,收保费时候特积极,可是要支付的时候就提各种条件,支付困难。

  多头管理:基金使用比例仅为2.3%

  据北京市住建委副主任程建华提供的数据,自从1998年实行“公维”基金制度以来,截至2013年底,北京市的这笔钱累计金额约达到350亿元,使用额约8亿元。按此计算,基金使用比例仅为2.3%。

  宋宝程透露,目前北京这笔资金的账目管理在“北京住房资金管理中心”,业务管理归住建委相关部门,这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理,业主对资金的存取还要到银行,多头管理太突出。

  程建华说,北京市住建部门去年曾专门出台文件,对房屋损坏造成渗漏、电梯故障等六大类维修使用基金的使用进行简化,但总体来说全国普遍存在使用难。

  除了多头管理和运行效率低下,受访专家一致认为,目前“公维”基金还普遍存在着归集不到位、数据混乱、增值不高、续筹困难等问题亟待解决。

  从1998年国务院发布相关文件起算,我国住房专项维修资金制度已有15年的历史。此后有关部门再次联合印发了《住宅专项维修资金管理办法》,但“公维”基金依然沉睡,百姓质疑和非议不绝于耳。

  蒋卫平举例说,很多老旧小区在经过了二三十年后存在漏雨、漏水、墙壁破损等很多问题都得不到解决,再加上物业公司也收不上来钱,形成了恶性循环。

  住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟等认为,为了最大限度地保证维修资金的安全,其使用规定了严密的审批程序,但缺乏细化的操作规程,造成维修资金使用程序复杂,并且在设计和执行中存在几大缺陷。

  更重要的是,建设主管部门和财政部门作为维修资金代管机构的同时,又是维修资金的监管机构。这种双重性质的机构定位,使建设主管部门和财政部门集资金代管、监管职能于一体,集运动员、裁判员于一身。

  由于共同财产理念缺失和公共权利意识淡漠,多地业主大会成立比例低,业主共同决策困难,业主大会议事规定形同虚设,社会基础薄弱。

  是基金就要运作,不应贬值

  萧鸣政认为,建设主管部门和财政部门拥有代管权的同时,并未明确其对维修资金保值增值的义务,导致大多数城市维修资金收益率低于一年期存款利率。

  作为公共维修基金的所有人,百姓并不知道钱存哪了。萧鸣政说,既然是基金,就要去运作,不应让它贬值。“存在哪家银行就是个不小的利益,相当于白给银行赚息差。”

  据北京市住建委提供的2009年到2012年的维修资金增幅和使用资金的增幅对比来看,该资金以每年10%的增幅在增长,而资金使用量却几乎达到每年100%的增幅。

  随着住宅使用时间的增长,维修资金使用需求的快速增长与实际拨付困难的矛盾将日益尖锐。

  一方面应将现有程序,利用创新手段突破现有管理障碍。北京市政协委员徐淑兰说,实践操作来看,可以让业主通过一些如短信、微信回复等手段,对基金的使用做表决,提高效率。

  另一方面,专家建议,结合我国现实,可进一步理顺管理机制,由单一部门对专项维修资金管理制度统一管理,明确权责提高行政效率,降低管理成本,方便政策咨询和相关事务办理。

  蒋卫平说,三中全会提出全面改革的思路,就是要在转变政府职能时把“审批”改为“监管”,变政府的监管为社会的监管。

  此外,专家指出,我国还可以借鉴一些外国经验,比如在美国,维修准备金的保值增值由基金公司负责管理,在资金的闲置期,留足15%的资金后,以借支的方式得利息。建议我国改进资金托管方式,提高资金增值收益率,还利于民。(记者毛伟豪、郭宇靖、王晓洁、赵琬微)

 
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