张凤玲

经济观察报记者通过北京市建委官方获悉：目前北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场，政府不再供给新增商住用地，“也不会再给商住发放房产证、预售证等”，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。

记者了解到，报送方案中的具体调控内容包括：一暂停发放新增商住房产证、预售证等；二重新考察和规划未开工建设的商住项目；三暂停开工未售的商住项目；四不提供新增商住用地。

商住调控收紧的靴子已成定局，经济观察报通过北京各大中介调查获悉，全国各地投资客蜂拥至北京抢购商住项目。

商住的调控靴子

“商住房”是指在商业、公建等非住宅地块上开发建设、设计有独立的厨卫水电并以分割产权的方式对外销售的项目，产权分为40年、50年。

北京商住项目购买人群主要是暂时没有购房资格的外地人、北京本地投资人群以及个别实体企业老板等，多数外地人选择商住是看中其过渡性和保值增值特性。

据悉，8月17日，北京多部门参与召开遏制商改住项目研讨会，北京市政府层面的领导要求，“坚决不能出‘地王’！坚决不能再新增商住！商办用地暂停上市！”

这次调控政策，是政府部门第四次重启商住整顿，第一次是2010年“628”监管令，此后又有2011年“516”商改住禁令和2013年9月的商住合法化，。

然而调控的效果似乎并不理想。如2012年至2015年，北京新增商住公寓的供应套数从22038套攀升至36406套，涨幅为65.2%，同期供应面积的涨幅为35.6%，2014年前北京商住占市场成交量不足20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。

第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤认为，若政策出台，市场产品形态将呈现单一化趋势，北京房价和房租将双双暴涨，理由有五：一是北京连续3月出现宅地供应0块土地；二是北京住宅库存在1.5万左右套，去化周期只有约21天；三是商住产品绝迹造成购房者可购买品种减少；四是部分准购房人群纷纷加入到租房大军；五是信贷政策依然继续宽松。

核心是京津冀用地

经济观察报通过多名政府官员了解到，此时调控逻辑：北京停止新增商住用地只是北京疏导上百万人口转移至京津冀的办法之一，政策出台时间取决于：京津冀商住用地总规划出炉。

熊志坤分析，由于购买商住房的人群中北京本地户籍人口不多，商住一旦收紧，部分需求就会自动退回到京津冀地区，不过京津冀地区不像长三角地区的昆山、苏州等地区已形成完整产业经济带，所以政府需要全面权衡。

绿地一位管理人士对经济观察报表示，调控短期之内对企业存在利空，绿地在香河等地区本身拥有大量土地储备，“货币持续贬值，北京房价高开高走，若想在北京地区深耕，要么举牌做地王要么走旧改路线，短期有波动和震荡，长期是向好，下一步房地产公司肯定是抢夺京津冀地区的商住新增用地。”

最后的疯狂？

负责商住销售的链家经纪人小李是这轮商住投资潮的见证者之一，7月初他刚挂出一套二手房商住，总价是300万元，刚挂出就被10名购房者抢夺。

对普通投资人而言，短期内暂时不再观望，就算没有议价空间，也要出手，对机构投资者而言，已出现分化趋势，“我们暂时不会投资商住项目，担心过剩。”某险资投资负责人透露，市场存在巨大利空潜在风险。

调控靴子正在落地，北京商住的凉意并未来临：2016年前8月北京商住类产品共成交41629套，相当于去年同期的5倍，相比去年全年成交量也高出98%，创造历史新高，成交量翻倍增长，前8月商住类产品成交金额高达774.82亿元，比2015年全年还高出88%。