广西河池市金城江区侧岭乡尤圣贤与金城江区某林场覃春原是一对好朋友，因互相怀疑对方怠于履行义务而使集资房名额转让及购房落空，尤圣贤要求对方退还购房名额转让费及支付违约金，遭到覃春的拒绝，于是尤圣贤一纸诉状将其告上法院。近日，广西河池市金城江区人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案，一审法院依法判令由被告覃春返还给原告尤圣贤转让费19316．05元。

2011年9月14日，被告覃春报名参加单位集资建房并向单位专户交纳了1万元的报名订金，2011年12月30日与单位签订了《危旧房改住房改造协议》，预购单位3栋六楼建筑面积为144．13平方米集资房一套。经原、被告协商，被告同意将其享有的购买单位集资房的指标转让给原告，转让费为3万元。按单位要求，购房户须在签订协议10个工作日内交足购房订金3万元，原告即于2012年1月13日与被告到建行河池分行以被告的名义向单位专户存交了2万元订金。2012年3月20日原、被告双方正式签订了一份《单位集资房名额转让协议书》，协议约定：“被告自愿将其单位集资房144．13平方米名额转让给原告，转让费3万元，签订协议后，原告一个月内先支付2万元转让费给被告，待交房后再支付余款1万元；原告按被告单位建设要求自行交款或打款给被告代交，每次交款发票收据均由原告保存；房子建成后在政策允许的情况下，被告配合原告办好更名、产权登记、房产证、土地证等手续，费用由原告承担，房屋所有权属为原告所有；双方自觉遵守协议，违约者处罚1万元。”协议签订后，原告于2012年4月10日通过农村信用社付给被告转让费2万元，2012年11月9日又以银行转账方式及被告的名义，向被告单位集资建房专户交纳了第一期集资款54316．05元。2013年5月29日，被告单位要求集资建房户于2013年6月20日前交纳总房款的10%第二期集资款，2013年7月5日被告向单位出具书面声明，自愿放弃购房权利的指标；同日，单位将被告集资建房专户内共计84316．05元的款项全额退给了被告。被告放弃购房权后，原告当时亦认可了退房的事实，即要求被告将其购房款退还，被告于2013年10月30日前以转达账方式还给了原告共计75000元；2013年11月7日，被告向原告出具了一份《收条》及一份《说明》，《收条》的内容为“收到尤圣贤2012年买房子的转让费3万元，覃春”；《说明》的内容为：“从今日起，一个月内拿购房合同来做证明，楼号3号，楼层6，户型F右，如果没拿到证明，则返还尤圣贤3万元转让费。覃春”。一个月后，覃春未能要回购房指标及相应的合同，亦拒绝退还原告转让费，原告于是向法院提起诉讼，要求法院判令被告覃春返还转让费3万元、违约金1万元及相应的利息。

被告覃春辩称，被告单位通知要求集资户交纳第二期集资房款28000元，否则视为放弃购房权利，被告巳通知原告按期交纳，但原告没有能力交纳，要求被告退款，被告没有违约；被告补写给原告的3万元转让费《收据》及《证明》是原告胁迫被告所写，不是被告的真实意思表示。

法院经审理认为，原、被告双方签订的《单位集资房名额转让协议书》是以转让集资房指标并协助买方办理产权证，买方给付购房款及名额转让费并取得集资房所有权为合同目的的房屋买卖合同，该合同是原、被告双方当事人在平等自愿、协商一致基础上订立，意思表示真实，未违反现行法律强制性的规定，应为有效合同，双方应当诚实信用地全面履行合同义务；根据合同约定，原告巳依约定付给了被告转让费2万元，向被告单位集资建房专户交纳购房订金2万元，连同被告前期交纳的1万元购房订金共计3万元，达到单位的订金要求后，被告即实际获得了购房的权利和指标，原告于2012年11月9日又按约定向被告单位集资建房专户交纳了第一期集资款54316．05元，至此，原、被告双方均履行了相应的合同义务，均无过错。但2013年7月5日，被告自行向单位出具书面声明，自愿放弃购房权利和指标，并领取了单位退还的集资款共计84316．05元，致使合同失去履行的基础。被告辩称放弃购房权利是原告无力交纳第二期集资款而要求被告放弃购房并退款所致，但原告予以否认，被告亦无相应的证据加以证实，法院不予采信。由于被告放弃购房指标的事实客观存在，其又未能证明原因在于原告，因此，合同不能履行的责任在于被告方，被告应当承担相应的违约责任。被告放弃购房指标后，合同巳经丧失了履行的可能，对此，当时双方巳口头达成了由被告退款的共识，且被告亦退还了75000元款项给原告，应视为双方巳协商解除了合同。合同解除后，被告又于2013年11月7日向原告出具了一份收到原告3万元转让费的《收条》，同时作出了一份限期恢复原合同约定的购房指标的《说明》，并附有不能恢复则返还原告3万元转让费的承诺，对此，原告予以认可；上述民事行为巳在双方之间形成了新的合意，该合同关系亦为有效合同，被告应当全面履行；被告辩称上述民事行为是受原告胁迫所作出，不是真实意思表示，但被告未能举出任何证据加以证实，亦未依法行使相应的撤销权，故法院不予认定。由一被告未能履行其承诺，原告主张被告巳构成违约并请求被告返还转让费，法院予以支持。由于双方达成新的协议时，仅附带有返还转让费的承诺，并未约定有银行利息及违约金条款，故原告请求被告支付银行利息及违约金，法院不予支持。综合案件情况，法院于是作出了以上判决。

        广西河池市金城江区人民法院 余志刚 黄耀浪